août 22, 2018   |   2 Comments
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5 idées reçues à bannir quand on vend son bien immobilier

Vous avez déjà mis votre bien en vente ou vous vous apprêtez à le faire prochainement. Il y 5 idées reçues à bannir impérativement. A moins que vous ne souhaitiez perdre de l’argent, totalement rater votre vente ou vous retrouver au tribunal ? Rassurez-vous, on vous dit comment éviter le pire.

 

1. "Je ne suis pas pressé"

 Tout professionnel de l’immobilier qui se respecte doit entendre cette phrase, au minimum, 5 fois par jour quand il appelle ses clients.

En théorie, ne pas vouloir être pressé de vendre peut sembler être une bonne stratégie. On pourrait imaginer qu’il existe deux catégories de propriétaires :

  • Les propriétaires pressés et pris à la gorge qui vendent rapidement et sont forcés de brader leur bien pour avoir rapidement de l’argent 
  • Les propriétaires pas pressés qui prennent tout leur temps et vendent au meilleur prix grâce à un coup de coeur au bout de 6 mois ou un an.

Dans le monde réel de la vente immobilière, voici ce qui existe vraiment :

  • Les propriétaires pressés et pris à la gorge : ils sont rares et n’ont pas besoin de brader leur bien mais seulement de le mettre au prix du marché pour obtenir un acheteur.
  • Les propriétaires préparés et rationnels : Ils ont une estimation au prix du marché et une vraie stratégie de vente. Il arrivent à vendre en moins de 3 mois et ont pris conscience qu’un bien au bon prix se vend rapidement. Ils savent aussi que les premières offres sont presque toujours les meilleures. 

Il ne faut pas être pressé de vendre. Bien préparer son projet et se poser les bonnes questions avant de franchir le pas est indispensable. Cependant, une fois la vente débutée, il faut être actif et ne surtout pas laisser la situation s’enliser. Vous devez prendre conscience que plus vous mettez de temps à vendre, moins vous avez de chance de vendre cher. Voici quelques règles à respecter en terme de délai de vente de votre propriété à partir du moment où vous avez lancé la diffusion de votre annonce : 

  • Moins de 3 mois : vous êtes dans les temps. C’est le délai “normal” de vente d’un bien immobilier
  • Entre 3 mois et 6 mois : c’est le moment où il faut changer la stratégie de vente si l’on n’a pas eu de résultat (absence d’offre, très peu de visites... ) 
  • Plus de 6 mois : votre bien a été vu beaucoup trop longtemps sur le marché et plus aucun acheteur ne va s’y intéresser en se disant qu’il s’agit très certainement d’une “mauvaise affaire”. Il faut stopper la vente et demander l’avis d’un bon professionnel capable de vous faire un diagnostic sans complaisance.

2. “Je préfère vendre entre particuliers” 

Vous pensez qu’affirmer le contraire, de la part d’un agent immobilier qui défend son métier, manque d’impartialité ? Pourtant, une étude indépendante réalisée par l’IFOP et l’Université Paris Dauphine le démontre, chiffres à l’appui. Seulement 28 % des vendeurs de biens immobiliers ont réussi à finaliser leur achat par ce canal. Quelques éléments permettent de l’expliquer :

  • Des prix trop élevés : beaucoup de propriétaires ont tendance à surestimer leur bien à cause de la valeur affective. 
  • Une mauvaise valorisation : manque de visibilité sur internet, photos de mauvaises qualités (quand il y a des photos), annonce lapidaire… Quand on sait que 92% des projets immobiliers débutent sur internet, il faut que la présentation du bien soit impeccable pour pouvoir faire la différence avec les autres. 
  • Une absence de suivi : Un acheteur qui fait une offre doit être suivi jusqu’à la signature définitive. Le moindre problème le pousse à se rétracter. Le droit de la consommation étant très protecteur, rien de plus simple que de revenir sur ses engagements et disparaître dans la nature…

 L’immobilier reste un métier et nombreux sont les vendeurs qui se retrouvent dans des situations délicates à cause d’un manque d’accompagnement.

 

3. "Je veux seulement tester le marché"

Erreur assez commune lorsqu’on n’a pas de projet de vente véritablement sérieux. Il s’agit de mettre en vente son bien immobilier uniquement dans le but de savoir si l’on arrive à avoir des acheteurs intéressés pour le prix de vente affiché. Cette pratique peut être dangereuse pour deux raisons : 

  • Si un acheteur formule une offre au prix d’achat affiché sur l’annonce : le vendeur est tenu juridiquement d’accepter cette proposition sous peine d’être poursuivi sur le fondement de l’article 1583 du code civil. Vous ne pouvez donc plus vous rétracter sans prendre le risque de vous retrouver au tribunal ! 
  • Si le prix du bien immobilier est surévalué pour “tenter un coup” : La seule conséquence va être de “griller” son bien immobilier. Aucun acheteur ne va se manifester et le bien va se dévaloriser en étant présent longtemps sur le marché. Vous vous retrouvez dans la situation, décrite plus haut, du vendeur qui n’a toujours pas d’offre au bout de 6 mois…

Un bien a vendre ? 

4. "A ce prix je préfère louer"

Le prix de vente de votre bien immobilier ne doit pas être le seul facteur pris en compte pour déterminer un éventuel projet de location. En effet, devenir bailleur est un choix lourd de conséquences. Il s’agit d’un tout autre projet bien plus complexe que la vente de votre bien immobilier.

Vous devez vous poser les questions suivantes :

  • Suis-je prêt à rendre mon bien indisponible pour une durée de 3 ans (sauf location meublée avec un bail d’un an) ?
  • Suis-je d’accord, dans le cadre d’une location meublée, de devenir le “room service” de mon locataire pour ses petits problèmes du quotidien (luminaires en panne, télé qui ne fonctionne plus, objets défectueux à remplacer…) ? 
  • Suis-je prêt à prendre le risque de devoir assumer des loyers impayés ou des dégradations de mon bien par des locataires indélicats ? Même en souscrivant une assurance loyers impayés, il y a une durée et un plafond maximal d’indemnisation. Sans compter le délai d’indemnisation souvent long…

 Avez-vous toujours envie de vous lancer dans la location ? Personnellement, je ne trouve pas que le risque en vaille la peine. Il vaut certainement mieux mettre son bien en vente, même à un prix en dessous de celui attendu, et concrétiser son projet initial.

 

5. "Je ne veux pas de mandat exclusif" 

Pour rappel, un mandat exclusif est un mandat pendant la durée duquel vous acceptez de confier la vente de votre bien immobilier à une seule agence. Vous n’avez pas le droit de passer par un autre professionnel ou en direct.

L’exclusivité vous rebute car vous la voyez comme une contrainte ? Effectivement, je peux comprendre votre point de vue. Dépendre d’une seule agence pendant 3 mois peut sembler contraignant et risqué…

Pourtant, les mandats exclusifs sont biens plus efficaces que les mandats simples. En effet, ils représentent 15% des mandats mais 60% des ventes ! Comment justifier ce chiffre ? L’explication est très simple : une agence qui a la garantie qu’elle sera seule à vendre un bien immobilier va déployer beaucoup plus de moyens et d’énergie. Accepteriez-vous de travailler durement tous les jours avec le risque que votre salaire soit potentiellement reversé à quelqu’un d’autre ? Je suis convaincu que non. Un agent immobilier aura le même raisonnement. 

L’exclusivité est recommandée mais pas dans n’importe quelle condition. Voici les questions à vous poser avant de choisir le professionnel à qui confier votre propriété à la vente : 

  • L’estimation de mon bien : est-elle compréhensible, argumentée et sans complaisance ? Fuyez les agences qui vous donnent le prix que vous attendez pour que vous acceptiez de signer un mandat ! Dans 6 mois, votre logement sera toujours en vente avec les conséquences que vous connaissez…
  • Les moyens déployés : Mon bien va-t-il être valorisé ? Si oui de quelle manière ? L’agence est-elle prête à investir de l’argent ? Tout le monde est capable de mettre une annonce sur un site d’immobilier. Ce n’est pas suffisant. Il faut une véritable stratégie marketing et des équipes spécialisées pour vendre dans les meilleures conditions. 
  • Le suivi et les reporting : De quelle manière vais-je être tenu au courant des évolutions de ma vente ? A quelle fréquence ? Va-t-il y avoir un suivi des acheteurs jusqu’à la signature définitive ? Vous être prêt à faire confiance à un professionnel. Il est normal que ce dernier vous tienne régulièrement au courant de son travail.

En conclusion : Faites attention aux idées reçues sur la vente immobilière. Elles sont malheureusement trop répandues et peuvent parfois avoir des conséquences préjudiciables sur un plan financier et compromettre de nombreux projets immobiliers. Un bon professionnel sera en capacité de vous proposer un service vous permettant de vendre au plus cher et dans un délai raisonnable.

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