août 19, 2018   |   3 Comments
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5 questions à se poser avant de vendre son bien immobilier

Vous songez à vendre votre appartement ou votre maison ? Il ne s’agit pas d’une décision à prendre la légère. Les conséquences sont lourdes et susceptibles d’affecter profondément votre cadre de vie personnel et/ou professionnel. Il est indispensable de se poser 5 questions fondamentales avant d’entreprendre toute démarche.

 

1 - Pourquoi je veux vendre ?

Cette question peut sembler évidente mais nécessite d’être posée dès le départ. Il est nécessaire d’avoir une motivation sérieuse pour vendre.

Prenons un exemple : vous voulez quitter la région parisienne pour aller dans le sud car la grisaille et la pollution vous dépriment. Cette raison semble un peu légère pour se lancer dans un projet de vente. Il y a toutes les chances que les contraintes générées par la vente de votre logement soient supérieures à la motivation qui vous pousse à vendre. Vous risquez de perdre votre temps à entreprendre des démarches qui n’aboutiront jamais. Ou alors, il est indispensable, au préalable, de chercher un emploi dans une nouvelle région qui vous conviendrait mieux. Une fois ce premier objectif atteint, vous pourrez reconsidérer votre projet de vente.

En revanche, si vous voulez partir de chez vous parce que vous attendez un enfant et que vous êtes déjà à l’étroit dans votre studio avec votre moitié. Vous savez que la situation risque de devenir rapidement invivable. Dans ce cas, vous pouvez entreprendre votre projet de vente au plus vite !

 

Voici quelques motivations sérieuses de vente d’un bien immobilier :

  • Un enfant en plus dans un logement trop petit
  • Une mutation / expatriation dans moins de 6 mois
  • La nécessité de financer une nouvelle acquisition
  • Un handicap / une maladie qui vous empêche de vivre dans votre logement
  • Une succession à condition de bien s’entendre avec les autres héritiers
  • Un divorce amiable
  • Des problèmes financiers si vous avez épuisé tous les autres recours
  • Pour les investisseurs : l’envie d’investir dans un autre projet moins contraignant et/ou plus rentable

 

2 - Quand est-ce que je souhaite vendre ?

La vente d’un bien immobilier met en général 3 à 5 mois à se réaliser entre la mise en vente et la signature définitive chez le notaire (à condition d’être au prix du marché). Si la vente met plus de temps, c’est qu’il y a très certainement un problème qu’il faut identifier.

Il est nécessaire de s’y prendre à l’avance mais pas trop. En effet, le marché immobilier est extrêmement fluctuant. A quelques mois près, vous pouvez avoir sur un même secteur géographique, un afflux de biens immobiliers similaires. Ce qui contraindra à proposer un prix un peu plus bas pour être compétitif. Au contraire, une pénurie peut permettre de vendre un peu plus cher. Ces facteurs sont extrêmement importants pour réussir sa vente immobilière. Par conséquent, une bonne estimation et stratégie de vente se périment très vite.

Il faut entamer ses démarches 6 mois à l’avance au maximum. Un délai supérieur n’est pas pertinent et ne permet pas d’obtenir un prix de vente fiable de son bien immobilier.

 

3 - Où vais-je vivre / dans quel projet investir ?

Si vous vendez votre résidence principale : même si vous avez le choix entre vendre ou acheter en premier, il est recommandé d’avancer sur les premières démarches d’achat de son futur bien immobilier / ou de sa location :

  1. Déterminer un secteur géographique précis (un quartier, une ville…)
  2. Fixer une enveloppe globale (exemple : 200.000 €, 300.000 €...) qui comprendra d’éventuels travaux et les frais de notaire.
  3. Préparer une liste de critères indispensables (exemple : pas de rez-de-chaussée, ascenseur, balcon…)
  4. Vous pouvez déjà contacter quelques agences locale ou confier votre dossier à un chasseur d’appartements.
  5. Le plus important : vous mettre d’accord avec votre conjoint pour éviter toute dispute inutile !

Si vous êtes investisseur : Stopper un investissement n’a d’intérêt que si vous voulez investir dans un projet plus rentable et/ou moins contraignant. Il vous faut au préalable trouver cet investissement qui vous semble plus profitable. Exemple : SCPI, placement en bourse, poker (plaisanterie)...

 

4 - Suis-je prêt à vendre moins cher que j’ai acheté ?

La question qui fâche mais qu’il est indispensable de se poser. A moins de faire partie de quelques chanceux qui ont acheté dans des secteurs touchés par la spéculation immobilière, il y a de fortes chances que vous fassiez une moins-value....

Contrairement à l’idée reçue selon laquelle un bien immobilier rapporte forcément de l’argent, il est commun de vendre moins cher que l’on a acheté. Plusieurs raisons expliquent ce phénomène :

  • Les travaux : vous avez certainement réalisé des améliorations de votre propriété pour optimiser votre confort et vous avez bien raison ! Cependant, ces travaux sont difficilement valorisables à leur montant initial. D’autant plus que les futurs acheteurs vont certainement vouloir réaliser leurs propres aménagements selon leur (mauvais) goût !
  • "Le marché immobilier : Contrairement à ce que l'on pourrait croire, l'immobilier n'a pas augmenté partout. Bien au contraire ! Depuis 10 ans, si les prix de l'immobilier ont progressé de presque 15% dans les 10 plus grandes villes françaises (14,4% pour être précis d'après une étude de Meilleurs Agents parue dans les Echos en septembre 2018), ils ont baissé de 9,3% dans les zones rurales ! Si l'on regarde l'évolution pour la même période sur les 50 plus grandes villes, l'augmentation n'est que de 1,7%... Il y a donc de très fortes chances que vous revendiez avec une moins-value d'environ 10% (sans compter les travaux)."

 

5 - Les autres propriétaires partagent-ils mon avis ?

Il s’agit probablement de la question la plus importante à se poser. Vous êtes certain de vendre et avez répondu à toutes les questions précédentes positivement. Cependant, si vous n’êtes pas seul à décider, rien ne sert d’aller plus loin !

Quelques cas de figures assez courants :

  • Votre conjoint est également propriétaire : assurez-vous qu’il partage le même enthousiasme que vous de vouloir vendre votre propriété.
  • Vous êtes plusieurs héritiers dans le cadre d’une succession : Cette situation peut vite devenir explosive. Les relations familiales sont souvent conflictuelles et parler d’argent ne va pas aider. Premier réflexe à avoir : réunir tout le monde autour d’une table et trouver un accord qui satisfasse tout le monde. En cas de désaccord, la situation peut devenir très délicate.
  • Vous divorcez : comme pour les successions, l’affectif peut rapidement prendre le dessus et votre vente peut rapidement s’enliser. D’autant plus si votre divorce prend une tournure contentieuse…

En conclusion : Avant de vouloir obtenir une estimation de votre bien immobilier, prenez le temps de vous poser ces 5 questions. Vous devez avoir une vraie motivation de vente à court terme, avancer sur votre projet d’achat, être prêt à faire une moins-value et l’accord de tous les propriétaires.

 

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