Comment créer une copropriété ? [Notre solution en 7 étapes]

Thibaud Decressac
17 juil. 2020 19:05:31

Dans le cadre d'une vente d'un immeuble ou d'un logement que vous souhaitez diviser en plusieurs lots, la création d'une copropriété peut être indispensable. Voici un guide qui vous permettra de connaître les 7 étapes pour y parvenir !

1. Déterminez si vous êtes soumis au statut de la copropriété

Il existe deux conditions cumulatives vous imposant le statut de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 1)

  1. La propriété d'un immeuble est répartie entre plusieurs personnes 
  2. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes

Attention : cette définition du lot est impérative. Il ne peut pas y avoir de lot ne comportant que des parties privatives ou que des parties communes. 

division en lots

Par conséquent, le seul fait que des constructions aient été divisées en lots attribués à plusieurs copropriétaires ne permettant pas l'application du statut de la copropriété à défaut de caractérisation de véritables parties communes

Prenons deux exemples concrets :

Exemple 1 : vous divisez votre maison en deux parties avec deux entrées distinctes sans qu'il y ait l'existence de parties communes. Vous décidez de vendre un ou les deux lots. Vous ne serez pas soumis au statut de la copropriété

Exemple 2 : vous divisez un petit immeuble en 5 lots disposant chacun de parties privatives (les appartements) et de parties communes (les couloirs pour accéder aux appartements). Vous décidez de mettre en vente ces lots. Vous serez soumis au statut de la copropriété. 

Si vous envisagez de vendre un immeuble, vous pouvez découvrir notre service sur-mesure en cliquant ici.

2. Vérifiez que votre projet est viable

Quelques éléments indispensables à retenir avant de vous lancer dans la création d'une copropriété : 

  • Votre immeuble ne doit pas être en trop mauvais état ou constituer un danger pour les occupants. Vous risquez le déclenchement d'une procédure d'insalubrité qui viendrait remettre en cause votre projet. 
  • La surface des lots privatifs que vous souhaitez créer ne doit pas être inférieure à 14m² et à 33m3. 
  • Etudiez le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune dans laquelle vous souhaitez réaliser vos divisions. Il est possible que vous soyez obligé de créer des places de parking pour chaque nouveau lot. 

Pour obtenir plus de conseils sur la meilleure façon de diviser un immeuble et d'éviter les 5 erreurs les plus communes, vous pouvez découvrir notre article sur le sujet en cliquant ici. 

3. Demandez un état descriptif de division (EDD) à un géomètre expert

L'état descriptif est un document obligatoire destiné à identifier les lots pour la publicité foncière. 

Chaque lot va se voir attribué un numéro ainsi qu'une répartition précise de sa : 

  1. surface privative : intérieur des appartements ou des locaux commerciaux et professionnels, revêtement du sol, les éléments d'équipement, les cloisons intérieures, les devantures des magasins, les balcons. 
  2. quote-part des parties communes : les sols, les cours, les parcs et jardin, les lieux d'accès, le gros oeuvre, les éléments d'équipement commun, les coffres, les gaines, les têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors.

Un géomètre expert est le seul professionnel habilité à réaliser ce document.

Il faut compter environ 150 € par lot. 

géomètre

Par exemple, le découpage d’un immeuble avec trois appartements, trois caves, grenier et trois parcelles du jardin va revenir à 1.500 € environ.

4. Faites rédiger un règlement de copropriété par un professionnel

Le règlement de copropriété est un document obligatoire et contractuel. Cela signifie qu'il s'impose à tous les copropriétaires qui ne peuvent y déroger ou le modifier. 

Il a un triple objectif :

  1. déterminer la destination des parties privatives et des parties communes
  2. édicter les règles de fonctionnement de la copropriété
  3. informer sur la répartition des charges

Le règlement de copropriété peut être établi par un géomètre expert ou un notaire. 

Il faut compter environ 450 € pour la rédaction du règlement de la copropriété. 

5. Réalisez les diagnostics techniques obligatoires

Le diagnostic technique global (DTG)

Ce diagnostic a pour objectif de proposer une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Il est obligatoire dans le cadre de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans.

diagnostic

Il est est réalisé par un professionnel qualifié pour un prix de 1.700 € à 5.800 € (de 50 à 200 lots). 

Le dossier technique amiante (DTA)

Le diagnostic amiante doit être réalisé pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/97. 

Son objectif est de repéré l'éventuelle présence dans les parties communes. 

Il est réalisé par un expert habilité pour un coût d'environ 300 €. 

6. Demandez au notaire d'immatriculer la copropriété 

Le notaire va s'occuper de cette démarche tout en publiant au fichier immobilier : 

  • le règlement de copropriété  
  • l'état descriptif de division 

Le notaire va envoyer à l’Anah les données d’identification du syndicat des copropriétaires : nom, adresse, date de création, nombre et nature des lots, nom du syndic le cas échéant.

7. Préparez la première assemblée générale (AG)

Cette première AG va vous permettre de nommer un syndic pour remplacer le syndic provisoire qui s’est occupé de gérer la copropriété.

assemblée générale

Vous avez trois choix de syndic 

Un syndic bénévole

L'avantage ce de syndic est de limiter les coûts : la copropriété peut choisit de recourir à un copropriétaire de l'immeuble pour assurer la gestion courante de l'immeuble

Il existe deux inconvénients :

  1. la personne à qui incombe cette tâche peut se retrouver rapidement débordée et la gestion de la copropriété sera dégradée.
  2. Il peut également y avoir un conflit d'intérêt entre le syndic bénévole propriétaire d'un lot de l'immeuble et les autres propriétaires

Un syndic professionnel classique

Il s'agira d'une société disposant de garanties financières et d'une carte de gestion l'habilitant à exercer cette mission. 

Trois critiques sont souvent formulées à propos de ce type de syndic : 

  1. Les temps de réactions souvent trop longs pour régler les problèmes courants des copropriétaires 
  2. Des charges souvent excessives pour les copropriétaires 
  3. Une gestion relativement opaque qui ne permet pas de comprendre la gestion du budget. 

Les startups 

De nouvelles entreprises se sont spécialisées dans l'activité de syndic avec pour objectif de dépoussiérer la profession.

Elles sont souvent plus réactifs que les syndics professionnels classiques et leurs coûts sont également plus abordables.

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