Comment estimer un bien immobilier ?

Thibaud Decressac
28 avr. 2020 15:57:16

Bien estimer son bien immobilier est indispensable pour réussir à vendre rapidement et au bon prix. Voici une méthode pratique, en deux étapes, qui vous permettra d'avoir une idée précise de la valeur de votre maison ou de votre appartement.

Evaluez la valeur de votre emplacement géographique 

L'emplacement est le critère le plus fondamental et discriminant de la vente immobilière. L'acheteur va rechercher ce qu'il peut s'offrir en fonction de la surface qu'il désire et de son budget.

Exemple 1 : le département de l'Essonne (91) 

Analyse marché immobilier essonne

Secteur 1 : ce secteur proche de Paris est le plus recherché. Pour un budget de 250.000 €, il est possible, en moyenne, de s'acheter un grand appartement de 3 pièces ou un appartement de 4 pièces. 

Secteur 2 : ce secteur, un peu plus éloigné de Paris, est moins recherché. Pour le même budget, il est possible de s'acheter une maison de 100 m²

Secteur 3 : ce secteur, à la frontière du Loiret, est le moins cher du département. Pour le même budget, il est possible d'acquérir une propriété de près de 200 m² 

La conclusion qu'il faut en tirer : Il est impossible de vendre un appartement de 3 pièces dans un secteur dans lequel on peut acheter, pour le même prix, une petite maison. Il est très important d'avoir ce recul pour fixer le prix de vente de votre logement. Analyser la concurrence vous permettra d'avoir assez de recul pour vous en rendre compte.

Si vous souhaitez des conseils approfondis sur la façon de réaliser une estimation immobilière, nous vous conseillons de télécharger gratuitement notre méthode d'évaluation d'un bien immobilier.

Exemple 2 : La ville d'Asnières-sur-Seine 

Analyse marché immobilier asnières

Ce second exemple qui illustre des disparités de prix dans une même ville. Nous avons pris l'exemple d'Asnières-sur-Seine (92600).

Secteur 1 : le centre ville d'Asnières est un secteur très recherché. Pour 250.000 €, il est possible de s'acheter un grand studio ou un petit 2 pièces.  

Secteurs 2 et 3 : le nord est l'est d'Asnières sont des secteurs moins recherchés car plus populaires. Pour le même prix, il est possible d'acquérir un 3 pièces, voire un 4 pièces. 

La conclusion qu'il faut en tirer : comme pour l'exemple précédent, il est indispensable de fixer un prix de vente réaliste en fonction de votre quartier. Vous n'aurez aucune chance de vendre votre logement, si pour le même prix, un acheteur peut obtenir une surface équivalente dans un secteur plus prisé.

Qualités et défauts dun bien immobilier

Analysez les qualités et défauts de votre bien immobilier

Connaître le type de marché immobilier est nécessaire mais pas suffisant.

En effet, votre bien immobilier dispose de caractéristiques qui vont directement affecter sa valeur.

Les qualités et éventuels défauts doivent être connus et venir pondérer le prix à la hausse ou à la baisse.

Les principales qualités d'un bien

Voici un classement par niveau de valorisation (celles qui apportent le plus de valeur en premier) :

  • vue exceptionnelle 
  • construction d'architecte ou cachet historique 
  • refait à neuf 
  • piscine
  • étage élevé (si ascenseur)
  • jardin (si peu commun dans le secteur)
  • parking (si peu commun dans le secteur) 
  • exposition sud / double exposition 
  • terrasse / balcon 
  • baies vitrées 

Les principaux défauts d'un bien 

Voici un classement par niveau de dévalorisation (celles qui dégradent le moins la valeur en premier) : 

  • WC non séparés 
  • exposition nord 
  • façade de la construction dégradée 
  • vis-à-vis proche 
  • étage élevé sans ascenseur 
  • rénovation partielle à prévoir 
  • circulation importante 
  • commerce avec nuisances à proximité (bruit/odeur)
  • rez-de-chaussée (sans jardin ni terrasse) 
  • rénovation totale à prévoir 

Comment pondérer le prix ?

En fonction des caractéristiques de votre bien, vous devez pondérer le prix de vente en appliquant un principe essentiel :  

  • Vendre les qualités : cela signifie que les qualités peuvent permettre d'augmenter le prix par rapport aux biens standards. Attention à rester raisonnable ! 
  • Acheter les défauts : cela signifie que les défauts doivent être compensés par un prix plus faible pour que le bien reste compétitif. Ainsi, le prix plus bas devient lui-même une qualité.  

Pour en savoir plus sur la psychologie des acheteurs, n'hésitez pas à consulter notre article qui permet de savoir comment trouver un acheteur pour ma maison.

Un exemple concret de pondération du prix d'un bien

Voici une comparaison en fonction de l'étage auquel se trouve l'appartement

pondération estimation étage-1

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