Comment estimer un immeuble ? [La méthode des pros en 7 étapes]

Thibaud Decressac
17 juil. 2020 18:12:15

Estimer un immeuble ne s'improvise pas ! Contrairement à un bien d'habitation classique, vous allez devoir prendre en compte de nombreux paramètres supplémentaires si vous voulez définir un prix cohérent. Découvrez ce guide pratique en 7 étapes qui révèlent la technique utilisée par les experts de la vente d'immeubles.

1. Définissez la stratégie de vente que vous allez adopter

En fonction du type de vente que vous envisagez pour votre immeuble, la technique d'estimation ne sera pas la même : 

Vente à la découpe 

il s'agira de réaliser des estimations indépendantes de chaque lot composant votre immeuble. 

Dans un premier temps, veillez à bien vérifier que vous avez la possibilité de vendre votre immeuble à la découpe. Il y a 5 erreurs que vous devez impérativement éviter. 

Pour plus de précisions sur la façon de réaliser ce type d'estimation, vous pouvez télécharger notre guide sur l'estimation des logements inviduels.

Vente en bloc

Dans ce cas de figure, votre immeuble va intéresser avant tout des investisseurs. La méthode d'estimation sera très différente de celle d'un logement classique. 

En effet, il n'y aura pas d'affect ni de coup de coeur. Un immeuble de rapport est destiné à générer un revenu à son propriétaire. Il s'agit d'un produit financier. Son prix est avant tout lié à son rendement.

Nous allons aborder avec plus ce précisions, cette méthode d'estimation dans la suite de cet article.

Si vous souhaitez obtenir une estimation offerte réalisée par une équipe d'experts de la vente d'immeubles, il vous suffit de cliquer ici. 

2. Analysez la qualité de votre emplacement

Il s'agit du critère le plus important pour définir la valeur de n'importe quel type de bien immobilier. 

On distingue 4 types de marchés immobiliers :

  1. Les marchés tendus : demande supérieure à l'offre 
  2. Les marchés équilibrés : demande équivalente à l'offre
  3. Les marchés difficiles : offre supérieure à la demande 
  4. Les marchés sinistrés : demande presque inexistante 

D'importantes disparités peuvent se trouver au sein d'une même ville. En particulier pour les emplacements commerciaux dont l'attractivité peut se jouer à une rue près. 

Concernant votre immeuble, plus il sera dans un marché recherché, plus il sera possible d'augmenter son prix et de réduire la rentabilité. 

emplacement immobilier

Deux facteurs vont rendre une rentabilité plus basse acceptable pour les acheteurs : 

  1. L'aspect patrimonial de l'immeuble : la possibilité de réaliser une plus-value à la revente. Ex : le marché parisien. 
  2. La sécurité : les secteurs recherchés permettent souvent d'obtenir des locataires plus qualitatifs et donc d'éviter les impayés, vacances locatives et dégradations. 

Au contraire, un secteur difficile ou sinistré devra être compensé par une forte rentabilité. Elle viendra réduire mécaniquement le prix de vente. 

3. Vérifiez l'état de votre immeuble 

L'état de votre immeuble va avoir un impact sur son prix. On distingue deux types d'éléments :

Le bâti

Il s'agit de l'ensemble des matériaux qui composent l'immeuble.

On fait notamment référence à : 

  • La toiture : selon les professionnels du secteur, il est recommandé de faire contrôler sa toiture tous les 10 ans pour un toit d'une dizaine d'années ou moins, tous les 2 ans pour un toit datant de 20 ans et tous les ans pour un toit datant de 40 ans.
  • la façade : la loi a prévu une obligation de ravalement tous les 10 ans (articles L132-1 à L132-5 du code de la construction et de l'habitation
  • Les fondations : il faut déterminer si elles sont saines et si d'éventuelles fissures sont à colmater. 

Si l'un de ces éléments nécessite une rénovation, vous devrez tenir compte de son coût pour déterminer le prix de vente de votre immeuble.

Rénovation façade

Mieux vaut pondérer les travaux dans votre prix de vente que de les réaliser vous-même.

L'intérieur de l'immeuble

Dans le cadre de la vente, vous allez devoir réaliser plusieurs diagnostics obligatoires qui peuvent révéler la nécessité d'une mise en conformité. 

De plus, deux facteurs peuvent avoir un impact sur la valeur de votre immeuble : 

  • L'état des logements et des parties communes : leur rénovation peut avoir un coût important 
  • La cohérence du découpage des locaux : si elle n'est pas adaptée à la demande locative de votre secteur, elle peut avoir un impact sur le taux de remplissage venant réduire le rendement locatif

4. Evaluez la qualité de vos locataires

Si vous vendez un immeuble loué, la santé financière de vos locataires est déterminante. Ce sont eux qui génèrent le revenu locatif et assurent la pérennité de l'investissement. 

Les loyers d'habitation 

Il est toujours plus délicat de connaître avec précision l'état des finances d'un particulier. 

Un bon indicateur peut être les éventuels impayés susceptibles de révéler une fragilité financière. 

Soyez transparent et tenez-en en compte dans l'évaluation de votre immeuble. 

Si votre acquéreur apprend au dernier moment que certains locataires posent problèmes, il risque de se rétracter.

locataire mauvais payeur

Les loyers commerciaux

Il peut être judicieux de vérifier les bilans des sociétés occupantes dans le cas où ils sont publiés.

Dans le cas contraire, les éventuels impayés, demandes de report ou d'étalement des loyers peuvent également être de bons indicateurs. 

5. Recherchez les opportunités de valorisation

Un immeuble peut être optimisé dans plusieurs cas : 

  • Existence d'un résiduel foncier permettant une extension 
  • Possibilité de division en lots ou du terrain 
  • Combles aménageables 
  • Surélévation possible et comblement des "dents creuses"

PLU

Etudier le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune va vous permettre de révéler ces opportunités. 

6. Listez les flux financiers 

Il s'agit d'évaluer les revenus générés tout en tenant compte du montant des charges. 

Les revenus

Votre futur acquéreur va être attentif au total des loyers que vous percevez au moment de la vente de votre immeuble.

Il va également s'intéresser : 

  • au taux d'occupation moyen des différents lots pendant les dernières années. Exemple : si ce taux n'est que de 70% en moyenne, il va venir diminuer la rentabilité de l'immeuble 
  • La cohérence des loyers par rapport aux standards du marché local. Exemple : s'ils sont trop élevés, votre acheteur peut estimer qu'il aura des difficultés à obtenir un montant équivalent en cas de départ de l'un des locataires 

Les charges

Un immeuble de rapport est un investissement dont la valeur ne peut être évaluée qu'en prenant compte des charges. 

On distingue deux types de charges : 

charges

7. Déterminez un prix cohérent par rapport à votre marché 

L'objectif est de calculer une rentabilité cohérente pour fixer le prix. Certains facteurs peuvent également valoriser ou au contraire diminuer le prix de vente final de votre immeuble. 

Calcul de la rentabilité

La rentabilité est l'élément fondamental pour déterminer le prix de vente de votre immeuble. 

En fonction de votre emplacement, elle peut fortement varier : un immeuble à Paris se vendra avec une rentabilité beaucoup plus faible qu'un immeuble dans la Nièvre. 

Voici quelques éléments de comparaison sur les rentabilités moyennes attendues par les investisseurs : 

  • Emplacement très recherché (plein centre) : minimum 7% brut
  • Emplacement recherché (première couronne) : minimum 7 à 8 %
  • Villes périphériques : minimum 8 à 9 %
  • Villes plus éloignées : minimum 9 à 10%

Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel/prix) x 100

Les facteurs diminuant le prix de vente

  • un immeuble de grande taille 
  • d'importants travaux à prévoir 
  • des logements à redécouper 
  • un environnement ou emplacement peu recherché
  • un défaut de structure
  • des logements de petite taille provoquant un fort turn-over (studios loués à des étudiants) 
  • des charges élevées (ascenseurs, chauffage collectif, gardien, etc...)
  • montant des loyers plus élevé que les standards du marché

Les facteurs augmentant le prix de vente 

  • très bon état de l'immeuble 
  • petit immeuble 
  • logements loués sur de longues durées 
  • emplacement recherché 
  • immobilier mixte habitation/commercial
  • faibles charges
  • montant des loyers plus faibles que les standards du marché

Comment obtenir une estimation clé en main ? 

Chez Vendre Mon Bien, nous avons une équipe spécialisée dans la vente d'immeubles. 

Nos conseillers seront en mesure de vous proposer une estimation tenant compte de l'intégralité de ces paramètres. 

Ainsi, vous n'aurez pas à perdre de temps !

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