août 24, 2018   |   0 Comments
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Le coup de coeur : un mythe de l’immobilier ?

Le coup de coeur ! La simple évocation de ce terme nous fait rêver. On présente souvent le coup de coeur comme une alchimie parfaite entre un acheteur et le bien qu’il visite, un peu comme une pulsion qui le dépasserait, le pousserait à faire une offre sur le bien presque indépendamment de tout ses défauts et de son prix. Mais est-ce vraiment le cas ?

Qu’est ce qu’un coup de coeur ?

La réponse est non, le coup de coeur qui peut sembler être un coup de foudre totalement subjectif, n’est ni plus ni moins, qu’un ensemble cohérent et logique. Pour le comprendre, il faut d’abord analyser le raisonnement de l'acquéreur. 

Un acquéreur à globalement 3 critères majeurs lors de sa recherche : un environnement, une surface et surtout, un budget. Pour ces trois critères, il recherche tout simplement le meilleur bien immobilier possible. Et c’est ce bien, le plus attractif, pour un budget donné qui est le bien coup de coeur. Ce choix n’est pas celui d’un individu isolé et irrationnel mais en réalité, celui de tous ceux qui recherchent avec un même budget sur un même secteur géographique.

La notion de prix sur un marché donné reste donc essentielle pour comprendre le coup de coeur car en fonction de cela, les exigences des acquéreurs pour avoir le coup de coeur seront différentes. Pas convaincu ? Alors rien ne vaut un exemple !

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Qui ne rêverait pas de vivre dans une pareille propriété ? J’ai un coup de coeur me direz vous ! Et maintenant, si je vous disais que pour le double de la surface et 170 000€ de moins, vous pourriez acquérir ce bien ? Avez vous toujours le coup de foudre pour le premier ?

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Le coup de coeur est donc simplement le meilleur rapport qualité prix pour un budget donné. Aïe ! On perd l‘idée d’alchimie au profit d’un raisonnement on ne peut plus cartésien. Le mythe se brise et la froide rationalité reprend ses droits.

Quelle leçon en tirer d’après vous ?

Courir après le coup de coeur : le meilleur moyen de dévaloriser son bien

Vous entendez tous les agents immobiliers vous rabâcher leurs fameux coup de coeur à longueur de journée, mais où veulent-ils en venir ? La réponse est simple : ils tentent de vous faire croire que votre bien est tellement incroyable qu’ils pourront en obtenir n’importe quel prix. Vous, convaincu par les belles paroles et l’assurance manifeste de ces professionnels, vous décidez, en toute logique, de signer un mandat avec eux.

La suite ? Votre bien se dévalue. Au bout de plusieurs mois, vous commencez à perdre espoir et finissez par brader votre propriété après de nombreuses baisse successive. Sauf à revoir intégralement la stratégie de vente.

En effet, il y a un lien étroit entre le temps que l’on met à vendre et le prix auquel on peut espérer vendre sa propriété. Il faut prendre en compte le fait qu’un acquéreur met en moyenne 4 mois avant de faire une offre sur un bien. Ce sont des cycles assez longs et les acquéreurs ne se renouvellent pas énormément. Ces acheteurs potentiels vont globalement, tout les week end, sur les sites d’annonce et revoient de semaines en semaines les mêmes biens en vente jusqu'à se dire “ce n’est pas une bonne affaire, sinon quelqu’un l'aurait déjà faite”. Plus votre bien restera sur le marché, plus il sera vu par les acquéreurs qui s’en désintéresseront.

Pour vous donner une idée de la violence de ce phénomène, une étude de l’IFOP révèle qu’un bien en vente depuis plus de 3 mois perd 10% de sa valeur marché en moyenne, et ce chiffre monte à plus de 18% au bout de 6 mois ! Il est donc essentiel de partir au bon prix dès le départ, sans quoi vous vendrez encore moins cher.

L’achat coup de coeur n’existe donc pas ?

On peut tout de même relativiser. Le but de cet article n’est pas de vous dire que le coup de coeur (au sens courant du terme) n’existe pas, mais plutôt de vous dire de ne pas définir votre stratégie de vente uniquement sur cet espoir.

Chez Vendre Mon Bien, nous vous proposons de tenter un prix supérieur à celui du marché pendant les premières semaines, tout en vous laissant la possibilité de retourner à un niveau plus raisonnable, pour les rare cas où nous n'aurons pas suffisamment de demandes.

Autre point important, le coup de coeur n’arrive pas par hasard, il se crée ! Et comme pour tout le reste, si l’on veut du résultat, il faut mettre les moyens. Pour atteindre le coup de coeur, nous mettons en place une stratégie qui comprend :

  • Le home staging digital : ces visuels montreront ce que donnerait votre bien une fois rénové et/ou réaménagé selon les tendances du moment. Les visuels en eux même ne suffisent pas à provoquer un coup de coeur. Cependant, il nous donne l’occasion d’aider l'acquéreur à se projeter en lui proposant une configuration susceptible de le séduire plus facilement.
  • La publicité ciblée : Ce procédé nous permet de générer beaucoup de demandes. Bien plus que dans le cas d’une diffusion classique et en prime, de la demande de qualité. En effet, il s’agit de déterminer le profil type de l’acheteur le plus susceptible d’acquérir votre bien, selon des critères socio-économiques et géographiques. Ensuite, l’annonce de votre bien lui est proposée pendant qu’il parcourt ses sites internet préférés ou les réseaux sociaux. Notre équipe marketing est experte de ce type de stratégie.

“Oui, c’est bien beau tout ça, mais combien ça me coûte ?” me direz vous. La réponse : cher, très cher ! Plusieurs milliers d’euros ! Et si maintenant, je vous disais que cela ne vous coûtera rien ? Chez Vendre Mon bien, nous croyons tellement en l’efficacité de ces procédés, que nous sommes prêts à prendre le risque avec vous et à investir la totalité de cette somme !

 

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