Le coup de coeur : un mythe de l’immobilier ?

Vendre Mon Bien
24 août 2018 à 19:06:26

On présente souvent le coup de coeur comme une alchimie parfaite entre un acheteur et le bien qu’il visite. Cette émotion particulièrement intense le pousserait à faire une offre sur le bien presque indépendamment de tous ses défauts et de son prix. Mais est-ce vraiment le cas ?

Qu’est ce qu’un coup de coeur ?

Le coup de coeur qui peut sembler être un coup de foudre totalement subjectif, n’est ni plus ni moins, qu’un ensemble cohérent et logique. Pour le comprendre, il faut d’abord analyser le raisonnement de l'acquéreur. 

Un acquéreur à globalement 3 critères majeurs lors de sa recherche : un environnement, une surface et surtout, un budget. Pour ces trois critères, il recherche tout simplement le meilleur bien immobilier possible. Ce choix n’est pas celui d’un individu isolé et irrationnel mais en réalité, celui de tous ceux qui recherchent avec un même budget sur un même secteur géographique.

La notion de prix sur un marché donné reste donc essentielle pour comprendre le coup de coeur car en fonction de cela, les exigences des acquéreurs pour avoir le coup de coeur seront différentes. 

Pour mieux comprendre ce raisonnement, voici un exemple concret : 

Cette propriété semble disposer de caractéristiques qui pourraient provoquer un coup de coeur chez de nombreux acheteurs : une construction avec du charme, une piscine couverte, une salle de bain spacieuse... 1-3013004

Pourtant si vous comparez la première propriété avec cette seconde que vous pourriez acquérir au même prix... Il n'y a plus de coup de coeur qui tienne pour la première ! 

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Le coup de coeur est donc simplement le meilleur rapport qualité prix pour un budget donné. Il s'agit avant tout d'un principe rationnel qui obéit à la loi du marché. 

 

Attendre le coup de coeur : le meilleur moyen de ne pas vendre

Attention à ne pas surévaluer votre bien au motif qu'il serait un bien "coup de coeur". C'est à dire que vous considéreriez que compte tenu de ses caractéristiques, il pourrait se vendre à un prix bien plus élevé que les autres biens sur le marché immobilier. 

N'oubliez pas que l'emplacement d'un bien immobilier a une influence plus importante sur la valorisation d'un bien que ses caractéristiques intrinsèques. Pour aller un peu plus loin sur ce sujet, nous pouvons vous conseiller notre guide de l'estimation immobilière. 

Il faut également avoir conscience qu'il y a un lien étroit entre le temps que l’on met à vendre et le prix auquel on peut espérer vendre sa propriété. Il faut prendre en compte le fait qu’un acquéreur met en moyenne 4 mois avant de faire une offre sur un bien. Ce sont des cycles assez longs et les acquéreurs ne se renouvellent pas énormément. Ces acheteurs potentiels vont globalement, tout les week-end, sur les sites d’annonces et revoient de semaines en semaines les mêmes biens en vente jusqu'à se dire “ce n’est pas une bonne affaire, sinon quelqu’un l'aurait déjà faite”. Plus votre bien restera sur le marché, plus il sera vu par les acquéreurs qui s’en désintéresseront.

En effet, un bien en vente depuis plus de 3 mois perd 10% de sa valeur marché en moyenne, et ce chiffre monte à plus de 18% au bout de 6 mois ! Il est donc essentiel de partir au bon prix dès le départ, sans quoi vous vendrez encore moins cher.

L’achat coup de coeur n’existe donc pas ?

On peut tout de même relativiser. Le but de cet article n’est pas de vous dire que le coup de coeur (au sens courant du terme) n’existe pas, mais plutôt de vous dire de ne pas définir votre stratégie de vente uniquement sur cet espoir.

Chez Vendre Mon Bien, nous vous proposons de tenter un prix supérieur à celui du marché pendant les premières semaines, tout en vous laissant la possibilité de retourner à un niveau plus raisonnable si la demande est trop faible. L'objectif est de tester le prix le plus élevé possible tout en conservant une stratégie de vente dynamique dans le cas où la demande serait trop faible. 

Afin d'obtenir de meilleurs résultats, nous avons mis en place ces services : 

  • Le home staging digital : des visuels montreront ce que donnerait votre bien une fois rénové et/ou réaménagé selon les tendances du moment. Les visuels en eux même ne suffisent pas à provoquer un coup de coeur. Cependant, il nous donne l’occasion d’aider l'acquéreur à se projeter en lui proposant une configuration susceptible de le séduire plus facilement.
  • La publicité ciblée : Ce procédé nous permet de générer beaucoup de demandes. Bien plus que dans le cas d’une diffusion classique et en prime, de la demande de qualité. En effet, il s’agit de déterminer le profil type de l’acheteur le plus susceptible d’acquérir votre bien, selon des critères socio-économiques et géographiques. Ensuite, l’annonce de votre bien lui est proposée pendant qu’il parcourt ses sites internet préférés ou les réseaux sociaux. Notre équipe marketing est experte de ce type de stratégie.

Prêt à vendre votre bien ? 

N'attendez pas le coup de coeur et demandez-nous une stratégie pour vendre en 30 jours ! 

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