Diviser un immeuble en appartements : les 5 erreurs à éviter

Thibaud Decressac
16 juin 2020 12:22:22

Diviser un immeuble en plusieurs appartements dans le but de vendre plus cher chaque lot peut être tentant. Attention à ne pas commettre certaines erreurs qui viendraient remettre en cause votre projet.

1. Sous-estimer le coût total de l'opération

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Diviser un immeuble en plusieurs lots implique de réaliser des travaux souvent très chers.

On considère qu'une rénovation totale coûte environ 1.000 € par m². 

A ces frais peuvent s'ajouter le prix des équipements obligatoires différents de ceux présents dans un logement individuel : 

  • accès à la fourniture de courant 
  • alimentation en eau potable 
  • évacuation des eaux usées 

De plus, l'aménagement de nouveaux accès via la création de parties communes peut réduire la totalité des m² privatifs disponibles à la revente. 

Si vous avez vu trop juste, la rentabilité de l'opération peut être totalement remise en cause... 

Si vous avez besoin d'être conseiller sur un projet de vente d'un immeuble, cliquez ici pour être rappelé par l'un de nos experts.

2. Ne pas vérifier la position de la commune sur votre projet 

L'urbanisme est une prérogative détenue par les communes. 

Si votre projet ne leur convient pas, il y a de fortes chances que vous ne puissiez jamais le réaliser. 

Voici plusieurs raisons pour lesquelles il est indispensable de consulter votre mairie au préalable.

En particulier pour obtenir un permis de construire qui est requis si vous voulez créer une surface de plus de 20 m² ou si vous souhaitez effectuer des travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade.

Dans certains cas, vous devez systématiquement demander une autorisation pour pouvoir diviser votre maison en plusieurs logements (secteur d’habitat dégradé ou zone urbaine ou à urbaniser du PLU)

Ne prenez aucun risque : déposez un certificat d'urbanisme opérationnel. C’est un document très simple à remplir qui va vous permettre de valider votre projet auprès de l’administration. Il vous faudra simplement : 

  1. décrire votre projet en quelques lignes 
  2. ajouter des photos avant/après 
  3. mettre un plan du cadastre

Au bout de deux mois, vous saurez si la mairie vous donne son feu vert pour réaliser votre projet de division. 

3. Oublier les obligations de création de places de parkingshutterstock_154641665

Dans un certain nombre de communes, la division d'un logement en plusieurs lots implique la création d'une ou plusieurs places de parking pour chaque nouveau logement. 

C'est le plan local d'urbanisme (PLU) qui fixe cette règle et varie selon chaque commune. 

Il est indispensable de vérifier ce point afin de calculer la faisabilité et le coût de votre projet. 

Vous pouvez être confronté à plusieurs cas de figure : 

1. Vous avez la place de créer ces parkings : tant mieux et il faudra les inclure dans chaque lot. 

2. Vous ne pouvez pas matériellement proposer les places de parking requises par le PLU. 

C'est dans ce deuxième cas que les choses se compliquent... 

Il va vous rester 2 possibilités qui vont vous coûter de l'argent :

  1. Vous devez signer un contrat de concession à long terme dans un parc public de stationnement
  2. Vous pouvez faire l’acquisition de place dans un parc privé

Il existait, avant 2015, une taxe de "participation à la non-réalisation d’aire de stationnement" dont le montant pouvait aller jusqu'à 12.000 €. Mais elle a été supprimée. 

Si vous ne répondez pas au deux premières conditions, votre projet peut tout simplement être refusé... 

Certaines dérogations peuvent être obtenue auprès de votre mairie. Là aussi, vous avez tout intérêt à présenter votre projet avant de le débuter. 

4. Ne pas savoir quand une création de copropriété est obligatoire

Diviser un immeuble composé de logements loués ou occupés peut impliquer la création d'une copropriété. 

Il existe deux conditions cumulatives dans lesquelles vous serez obligatoirement soumis au statut de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 1) :  

  1. Vous divisez votre logement en plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes
  2. La propriété de ces lots est répartie entre plusieurs personnes 

Vous échappez à la création d'une copropriété si :

  • Les lots que vous divisez ne comprennent pas de partie commune. On peut prendre l'exemple d'une maison divisée en deux avec deux accès séparés 
  • Vous vendez un immeuble divisé sans locataire ou occupant. Le transfert de propriété se fera entre vous et l'acquéreur.

5. Ne pas respecter le droit de préemption des locataires 

Si votre immeuble est loué et que vous procédez à sa division, vos locataires ou occupants disposent d'un droit de préemption si les 3 conditions cumulatives suivantes sont réunies (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, I) : 

  1. Un logement au minimum composant votre immeuble est loué ou occupé (de bonne foi)
  2. Vous divisez ou subdivisez tout ou partie de votre immeuble par lots 
  3. Vous vendez l'un ou plusieurs de ces lots consécutivement à la division

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