28 avr. 2020 15:57:10 par Thibaud Decressac

Analyse du marché immobilier

estimation immobilière

Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier français ? Découvrez notre analyse technique ainsi que des conseils pratiques pour optimiser votre stratégie de vente. Vous pourrez également consulter les tendances et enseignements apportés par l'année 2019.

Marché immobilier français

Comment est structuré le marché immobilier français ? 

Le marché immobilier français peut être classé en 4 catégories en fonction de l'emplacement de votre bien.

Cette classification va avoir un impact important sur la fixation du prix de vente et la stratégie à adopter.

1. Marché tendu : situation favorable pour les vendeurs 

Ce type de marché dispose des spécificités suivantes : 

  • prix élevé en hausse : un marché tendu se reconnaît par un prix élevé au m². On peut considérer, de manière générale, qu'un marché est tendu lorsque le prix au m² est supérieur à 3.000 €. Une dynamique haussière sur les 10 dernières années est également observable.
  • pression des acheteurs : les acheteurs sont souvent plus nombreux que les vendeurs dans ce type de marché. C'est ce phénomène qui provoque une hausse de prix. Il est également plus facile et rapide de vendre son bien immobilier car la concurrence est plus faible.
  • grandes villes et secteurs touristiques : ce type de marché est présent dans les grandes villes et les secteurs touristiques. Là où l'attractivité économique est la plus importante et où la densification des habitants est élevée. Certaines zones frontalières également

Stratégie de vente à adopter : les acheteurs sont nombreux et la concurrence faible. Il est possible de fixer un prix légèrement supérieur à celui du marché (+5%). Attention à ne pas être excessif ! 

Si vous souhaitez des conseils approfondis sur la façon de réaliser une estimation immobilière, nous vous conseillons de télécharger gratuitement notre ebook sur l'estimation immobilière.

2. Marché équilibré : vendeurs et acheteurs sont à égalité

Ce type de marché dispose des spécificités suivantes : 

  • prix modérés : sur ce type de marché, les prix se situent en général entre 2.000 € et 3.000 € du m². L'évolution est plutôt de l'ordre d'une stagnation ou d'une légère hausse.
  • équilibre entre acheteurs et vendeurs : les acheteurs sont à peu près aussi nombreux que les vendeurs. Les prix de vente ne doivent pas être excessifs et les biens avec des défauts sont plus difficiles à vendre.
  • petites villes et banlieues : ce type de marché se retrouve en banlieues des grandes villes et dans des villes de moins de 100.000 gardant une attractivité importante.

Stratégie de vente à adopter : les acheteurs sont moins nombreux et la concurrence est plus importante. Il est nécessaire de se mettre au prix du marché pour réussir à vendre. 

3. Marché difficile : les acheteurs font pression sur les vendeurs 

Ce type de marché dispose des spécificités suivantes : 

  • prix bas : un marché difficile se reconnait souvent à un prix au m² situé entre 1.000 et 2.000 € en baisse depuis les 10 dernières années. 
  • plus de vendeurs que d'acheteurs : les acheteurs sont moins nombreux que les vendeurs. Cette situation fait baisser les prix. Il est difficile de vendre à moins d'être l'une des offres les plus attractives de son secteur.
  • zones rurales : ce type de marché se retrouve dans les zones rurales éloignées des grands centres d'activité.

Stratégie de vente à adopter : les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs. Il est nécessaire de se positionner légèrement en dessous du prix du marché (-5% à -10%) pour obtenir une offre d'achat solide.

4. Marché sinistré : rareté des acheteurs dans un marché saturé par les vendeurs 

  • prix très bas : un marché est considéré comme sinistré quand le prix au m² est inférieur à 1.000 €. La baisse sur les 10 dernières années peut dépasser les 10%. 
  • acheteurs très rares : ce type de marché est totalement défavorable aux vendeurs. les acheteurs sont rares et cherchent impérativement la "bonne affaire". De nombreux biens sont parfois à vendre depuis plusieurs années...
  • zone périphériques : les secteurs les plus excentrés et éloignés des grandes villes. Il s'agit souvent de départements dans lesquels il y a très peu d'attractivité économique correspondant à la "diagonale du vide". 

Stratégie de vente à adopter : les acheteurs sont très rares et la concurrence très importante. Il est indispensable de fixer un prix largement en dessous de celui du marché (-20%) pour espérer obtenir une offre.

Analyse marché immobilier 2019

Les dernières tendance : analyse de l'année 2019

Un nouveau record de ventes

Un nouveau record a été franchi en 2019 : la barre du million de ventes a été largement dépassée. 

Selon les chiffres de la FNAIM : 

Le nombre de ventes atteindrait 1.075.000 unités [...] soit une hausse de 11,4 % par rapport à 2018. 

Cette dynamique a permis de soutenir une hausse des prix de l'immobilier dans les plus grandes villes. 

Paris a vu ses prix progresser de +8 % en seulement un an et les 10 plus grandes villes de France de +5,2 % 

Quel facteur peut expliquer cette augmentation spectaculaire ?

Les taux d'intérêt comme principal carburant

Le consensus des professionnels pensait que les taux d'intérêt allaient remonter. Ils se sont maintenus à des niveaux historiquement bas ! 

Ils ont permis d'augmenter le pouvoir d'achat des acheteurs. C'est ce qui explique que la demande a pu être aussi soutenue tout au long de l'année. 

Selon le président de Century 21 : 

Avec un taux de 1 % sur vingt ans, en remboursant 1.000 euros par mois, un ménage peut acheter un logement de 212.000 euros. Lorsque les taux étaient à 4,5 %, un même montant de remboursement leur permettait d'acheter un bien de seulement 172.000 euros 

De nombreux ménages ont pu envisager d'acquérir des biens immobiliers grâce à ces conditions de crédit favorables (notamment les ouvriers et employés).

Les taux sont-ils la seule explication ? 

Une combinaison de facteurs favorables

En plus des taux d'intérêt très bas, d'autres éléments ont eu un impact favorable sur les ventes immobilières : 

  • La baisse du chômage 
  • La croissance démographique 
  • La réduction des mises en chantier de logements neufs (à cause de la période électorale) 
  • L'accroissement du nombre de familles recomposées

D'autres facteurs psychologiques liés à l'actualité ont eu également un effet positif : la réforme des retraites qui a incité les français à se tourner vers des placements sûrs comme la pierre.

Pour en savoir plus sur la psychologie des acheteurs, n'hésitez pas à consulter notre article qui permet de savoir comment trouver un acheteur pour ma maison.

Mais ces résultats ne cachent-ils pas une réalité plus disparate ? 

Les laissés-pour-compte de l'immobilier 

Contrairement à Paris ou aux plus grandes villes françaises, les territoires ruraux n'ont toujours pas rattrapé la dévalorisation subie pendant la crise de 2008. 

L'indice des prix proposé par Meilleurs Agents permet de s'en rendre compte : 

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Malgré une légère augmentation des prix de 1,6% pour l'année de 2019, les zones rurales sont toujours en baisse de presque 5 % sur les 10 dernières années ! 

Les ventes sont parfois interminables et les propriétaires sont souvent obligés d'accepter de réaliser des moins-values significatives pour réussir à vendre leurs logements.

Si vous êtes propriétaire dans ce type de secteur, vous devez impérativement éviter de fixer un prix de vente trop élevé !

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