Vendre un immeuble à la découpe : droit de préemption des locataires

Thibaud Decressac
17 juil. 2020 19:26:01

Vous souhaitez diviser votre immeuble pour le vendre à la découpe ? Si vos logements sont loués, les occupants seront bénéficiaires d'un droit de préemption. Découvrez dans quels cas vous êtes soumis à cette obligation et quelles sont ses implications. 

Le droit de préemption de vos locataires si vous divisez votre immeuble

Vos locataires ou occupants disposent d'un droit de préemption si les 3 conditions cumulatives suivantes sont réunies (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, I) : 

  1. Un logement au minimum composant votre immeuble est loué ou occupé (de bonne foi)
  2. Vous divisez ou subdivisez tout ou partie de votre immeuble par lots 
  3. Vous vendez l'un ou plusieurs de ces lots consécutivement à la division

Attention : Il n'y a pas de délai maximal retenu par la la loi entre la division ou subdivision de l'immeuble et la première vente.

Qu'est ce qu'une division ?

Un bâtiment est juridiquement divisé dès lors qu'un état descriptif de division identifiant chaque lot est établi. 

Division

Dans le cadre de la création d'une copropriété, un lot comporte à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes.

Dans quels cas s'applique cette loi aux subdivisions ? 

  • La division d'un lot déjà vendu 
  • La vente d'un lot ayant été compris dans la vente d'un bâtiment entier

Quels-sont les types de biens concernés ?

Ce droit de préemption va s'appliquer : 

  • aux locaux à usage d'habitation ou mixte (habitation + professionnel) 
  • aux locaux accessoires au bien loué, tels les caves, garages, parkings, chambres de bonne, dépendant des appartements loués

rue immeubles

Quelles sont les exceptions à cette loi ?

Les exceptions en fonction des acquéreurs

Ce droit de préemption ne s'applique pas :

  • aux ventes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au 4ème degré inclus
  • aux ventes dont la contrepartie interdit la substitution du locataire à l'acquéreur
  • aux ventes à un organisme HLM

Les exceptions en fonction de la nature des biens 

Il n'y a pas de droit de préemption des locataires si la vente porte sur : 

Quelles-sont vos obligations vis-à-vis de de vos locataires ou occupants ?

Vous devez (ou votre mandataire) notifier chaque locataire ou occupant sous forme de lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. 

Mail

Cette notification doit contenir : 

  1. le prix et les conditions de la vente projetée
  2. reproduire les 5 premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975. 
  3. la part des millièmes de copropriété affectée au lot vendu afin d'informer le locataire sur ses charges et obligations futures (si existence d'une copropriété)
  4. la superficie de la partie privative (si existence d'une copropriété)
La notification vaut offre de vente pendant 2 mois à compter de sa réception par le locataire ou l'occupant de bonne foi. Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas retirer son offre.
 
Le locataire ou occupant dispose de deux options : 
 
  1. Refuser l'offre en n'y répondant pas pendant le délai imparti ou en y renonçant par écrit
  2. Accepter l'offre en vous envoyant une lettre recommandée avec avis de réception. La notification valant offre de vente, la vente est valablement formée dès l'acceptation du locataire

En cas d'acceptation, le locataire disposera de 2 mois pour acheter le lot qui lui est proposé. Ce délai est étendu à 4 mois s'il souhaite avoir recours à un prêt. 

Attention : si jamais vous décidez de baisser le prix de l'un des lots composant votre immeuble, le locataire ou l'occupant de bonne foi bénéficie d'un second droit de préemption.

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