February 2, 2018   |   0 Comments
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Tout savoir sur l'investissement locatif en 2018

De plus en plus de personnes s'intéressent à l'investissement locatif. Une manière de constituer un patrimoine ou de préparer sa retraite. Le processus est aussi simple que son nom l'indique : il s'agit d'acheter un bien non pas pour l'occuper, mais pour le mettre à la location, afin que celui-ci soit remboursé mensuellement grâce aux revenus locatifs. Cela semble être un business parfait... à conditions que l'on trouve le bien idéal et le locataire exemplaire ! 17 % des Français envisagent de réaliser un investissement locatif en 2018, contre seulement 7% en 2017. Alors, pourquoi ?

 

Investir pour quoi ?

 

Le logement reste au cœur des préoccupations des Français et investir semble être un choix judicieux : constitution d'un patrimoine, créer des revenus additionnels au moment de partir à la retraite. Bref, tout le monde en rêve... et le rêve devient possible pour de plus en plus de monde.

 

Investir pour Qui ?

 

Pour tous ceux qui s'adonnent à la bonne équation. Déjà il faut savoir qu'en investissant à travers le dispositif Pinel, l'investisseur se voit octroyer une réduction de l’impôt sur toutes ses acquisitions à but locatif. Donc, dans le cas où les investisseurs décident d'acheter pour louer en faisant appel à un crédit immobilier, une partie de l'investissement est recouvré grâce aux loyers versés par les locataires, une autre partie est équilibrée par la défiscalisation et la dernière partie est à compléter par la capacité d'épargne du propriétaire.

 

Vous avez dit une réduction d'impôts ?

 

Le dispositif qui permet au propriétaire d’effectuer une exonération est la Loi Pinel. Une réduction peut être accordée sur diverses charges fiscales suite à l’acquisition d’un logement neuf ou de la réhabilitation d’un logement en Pinel.

La loi Pinel limite la réduction d’impôt sur 2 logements maximum, calculé sur un montant de 300 000 euros d’investissement maximum et sur un plafond de 5500 euros/m2. Vous pouvez donc bénéficier jusqu'à 63.000 euros de réduction sur vos impôts !

Il existe également l'avantage fiscal proposé par la loi Cosse. En vigueur depuis le 1er février 2017 et jusqu’au 31 décembre 2019, ce dispositif de défiscalisation immobilière vous permet de profiter d’un abattement jusqu’à 85 %, à condition de respecter un plafond de loyers et de ressources pour le locataire.

Attention, ceci étant dit, cela nécessite certaines conditions strictes, il est indispensable de se tourner vers un professionnel immobilier pour qu'il vous aide à énumérer toutes les aides et les appliquer au mieux.

 

Investir dans quoi ?

 

DANS LE NEUF : Investir dans le neuf présente de nombreux avantages parmi lesquels le fait de pouvoir bénéficier d’un bien exempté de travaux, un bien personnalisable à souhait, qui respecte aussi les réglementations et normes en vigueurs en matière de performance énergétique. Il permet également de bénéficier des avantages fiscaux conséquents. Le neuf laisse supposer que plusieurs biens similaires se placeront sur le marché locatif au même moment.

DANS L'ANCIEN : L’ancien est certes moins cher que le neuf mais il comporte des inconvénients qu’il faut impérativement prendre en considération : investir dans les travaux, la mise aux normes du logement et si le coût des travaux est trop élevé autant investir dans le neuf. Sinon à voir selon sa situation géographie et la valeur qu'il peut prendre … y'a t-il un professionnel dans la salle ?

 

Comment gérer les locataires ?

 

Une fois que vous avez investi, il ne vous reste plus qu'à trouver le candidat idéal pour investir les lieux... et la tâche peut s'avérer plus ardue que prévue !

Voici quelques solutions digitales qui pourraient vous aider :

- PINQL : Une application pour trouver le locataire idéal. Comme les applications de rencontres amoureuses, celle-ci est pensée pour que vous puissiez « matcher » avec un prétendant à la location. Vous rentrez les caractéristiques du bien et regardez les profils des personnes souhaitant louer. Si tous les deux avez « le coup de cœur » ou plutôt réunissez les critères, vous pourrez alors discuter.

- PINPO : Autre application de mise en relation entre particuliers, Pinpo permet de simplifier la démarche pour les deux parties : les locataires peuvent prendre RDV en ligne pour visiter le bien, reste aux propriétaires d'accepter ou non, selon le profil.

- OMMI : Ce système permet de vérifier les dossiers de candidature. L'appli propose, moyennant 19 €, un package comprenant une mise en avant de l'annonce, ainsi qu'une vérification des dossiers des candidats postulant pour la location du bien. Une version gratuite, plus simple, existe également.

- WIZI : Pour gérer le bien et assurer les impayés en offrant des outils pour faciliter la gestion au quotidien : contrat pré-remplis, signature électronique, paiement du loyer par carte bancaire, réalisation de l'état des lieux d'entrée grâce à la prise de photos, comptabilité simplifiée, etc. Petit plus, l'assurance et la gestion des loyers impayés, en partenariat avec Axa, qui justifie la facturation du service (5% des loyers perçus).

- RENTILA : Vous permet de gérer les quittances et les baux de plusieurs biens. Les modèles de baux pré-remplis vous permettent de gagner du temps, et les quittances électroniques, d'éviter un envoi par courrier papier. Les régularisations de charges sont également calculées automatiquement.

 

Que faut-il retenir?

 

L'investissement locatif n'est plus destiné aux revenus les plus riches.

Il existe de réelles aides fiscales et termes de crédits facilitants la manœuvre.

Cependant, attention, ne pas agir seul (sauf si vous êtes un expert) et vous fier à un professionnel du métier car il existe des conditions à connaître !

Aussi, courant 2018, les lois peuvent changer et évoluer, restons attentifs !

La clé de voûte est de trouver un bien qui serait un bon investissement (exemple : trop de biens à louer au même endroit et même moment pourraient faire baisser les loyers du marché).

Ainsi que trouver un locataire digne de confiance : loyers fournis, pas de soucis !

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