14 janv. 2020 22:52:22 par Thibaud Decressac

Loi Nogal : de nouvelles contraintes pour les propriétaires

actualité

La transformation de l'ISF en IFI avait annoncé la couleur dès le début du quinquennat : ce gouvernement serait hostile aux propriétaires. La loi Nogal semble aller dans le même sens : dépôt de garantie confisqué aux propriétaires, interdiction de  la demande d'un second garant et nouveau moyen de sécuriser les loyers qui risque de peser sur la rentabilité.

Un gouvernement hostile aux propriétaires

Macron n'aime pas les propriétaires. 

On se rappelle qu'il devait supprimer l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Au final, Il avait décidé de le limiter uniquement aux propriétaires en créant l'IFI (l'impôt sur la fortune immobilière). 

Edouard Philippe avait déclaré que le but de cette réforme était de : 

favoriser l'investissement productif 

En clair, si vous possédez une grande résidence familiale ou plusieurs terrains, vous êtes taxé.

En revanche, si vous décidez d'acheter des yachts ou des voitures de luxes, pas d'impôt... 

Une vision assez singulière de la productivité !

L'orientation de cette première réforme ne laissait rien présumer de bon pour les propriétaires pendant le quinquennat... 

Adieu le contrôle sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, remis par le locataire à son propriétaire en début de bail, est le seul moyen d'éviter, pour un propriétaire, que son logement soit dégradé pendant la durée d'occupation de son bien. 

Ce dépôt est extrêmement important pour le bailleur qui souhaite s'assurer de la pérennité de son investissement. 

En effet, il n'y a rien de pire pour un propriétaire que de devoir rénover un appartement dégradé en fin de bail à cause d'un locataire peu scrupuleux... 

Le député Mickaël Nogal, à l'initiative de la nouvelle loi, veut imposer que le dépôt de garantie soit consigné par un professionnel de l'immobilier. 

L'objectif de cette mesure, selon lui, est de : 

Mettre fin aux conflits récurrents liés au dépôt de garantie. 

Il estime en effet que : 

65% des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non restitution du dépôt de garantie. 

Même si confier une mission aux professionnels de l'immobilier peut sembler pertinent, on est en droit de se demander si cette initiative ne va pas ajouter de la complexité à la gestion du dépôt de garantie déjà hautement conflictuelle... 

Cette mesure risque de créer l'effet inverse en plaçant le professionnel de l'immobilier en position d'arbitre, voire de juge. Ce qu'il n'est pas ! 

Bien évidemment, ce seront les propriétaires qui en feront les frais et auront toujours plus de difficultés à faire valoir leurs droits. 

On peut aussi redouter une augmentation du contentieux, ce qui risque de saturer encore plus les tribunaux. 

S'attaquer aux conséquences plutôt qu'aux causes

Une autre mesure prévue par cette loi est la suppression de ce qui est considéré comme un "abus" dans la sélection des locataires : la demande d'un second garant. 

Le député estime que le garant est : 

L'outil le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. 

La véritable question à se poser est de se demander pour quelle raison les propriétaires sont de plus en plus exigeants sur les garanties qu'ils demandent à leurs locataires. 

La réponse est très simple : la difficulté extrême à pouvoir expulser un locataire mauvais payeur. 

C'est pour cette raison que les bailleurs ont tendance à multiplier les éléments demandés dans un dossier à leurs locataires. 

La véritable solution serait d'assouplir les procédures permettant d'expulser un locataire. L'effet serait à la fois bénéfique pour les deux parties et contribuerait à fluidifier le marché locatif. 

Une nouvelle garantie des loyers mais à quel coût ?

Troisième mesure de cette proposition de loi : la création d'un nouveau mandat gestion dont le but serait de garantir les loyers. 

Il aurait pour objectif de palier les limites des assurances impayés. A savoir, le délai pour obtenir le versement de l'indemnisation des loyers non perçus. 

Cette initiative semble intéressante.

Cependant, on peut rester septique sur le coût que ce type de service engendrera pour les bailleurs. La rentabilité nette des investissement locatifs étant déjà relativement faible, ce nouveau mandat pourrait encore plus la réduire et rebuter de nombreux propriétaires...

D'après nos dernières informations, les propriétaires, sont dans leur écrasante majorité, hostiles à ces mesures.