Nous avons réussi à vendre un appartement occupé illégalement

Thibaud Decressac
2 juil. 2020 19:45:42

Imaginez-vous devoir vendre votre bien immobilier mais que celui-ci est occupé illégalement et entièrement saccagé ? Un vrai cauchemar qui semble ne pouvoir se régler que par des années de procédures judiciaires et une grosse perte financière.... Nous avons pourtant trouvé une solution en moins d'un mois.

Un bien squatté par son propriétaire

La situation de départ pouvait sembler assez étonnante. 

Il s'agissait d'un appartement à Levallois-Perret de 2 pièces squatté par son ancien propriétaire. 

Comment est-ce possible ? 

Cet ancien propriétaire s'était fait saisir son bien immobilier à cause de nombreuses dettes. Dans le cadre de cette procédure, l'appartement a été vendu aux enchères du TGI de Nanterre.

Voici l'annonce de vente aux enchères de ce bien :

Fiche enchères judiciaires

Notre client, un marchand de biens, a acheté ce bien suite à cette audience dite "d'adjudication". En clair, il a proposé l'enchère la plus élevée.

Il est officiellement devenu le nouveau propriétaire de cet appartement faisant de l'ancien propriétaire un occupant illégal, sans droit ni titre. 

Des handicaps maximum pour la vente 

Notre client souhaitait vendre cet appartement dans le but de réaliser une plus-value. 

Le problème était que la situation de départ semblait extrêmement compliquée : 

  • Le bien était occupé sans possibilité d'obtenir un loyer ou une date de départ ferme 
  • L'intérieur était en très mauvais état et l'ancien propriétaire menaçait de le dégrader encore plus... 

Dans ces conditions, aucun acheteur n'aurait pris le risque de formuler une offre d'achat à un prix raisonnable. Seuls des investisseurs auraient essayé d'acheter au plus bas... 

Il faut savoir que l'achat d'un bien immobilier aux enchères judiciaires permet d'obtenir, de facto, un titre d'expulsion. C'est à dire qu'il est possible de demander un recours à la force publique. Cependant, cette demande peut prendre plus d'une année et il ne faut pas être en période de trêve hivernale.

Il est également indispensable d'être assisté par un avocat et les frais de procédures peuvent être relativement lourds. 

La voie judiciaire ne semblait pas la plus opportune pour notre client. 

Nous avons décidé de l'accompagner dans une tentative de médiation. Plus concrètement, nous avons proposé au locataire de prendre en charge son déménagement et de lui trouver un nouveau logement en location.

Cette médiation a été relativement complexe et éprouvante.

Voici un exemple concret, l'un des courriers que nous avons préparé pour notre client à destination de l'occupant : 

Modèle courrier occupant 3

Après de multiples tentatives, nous avons fini par obtenir un accord et grâce à notre réseau dans la gestion locative, nous lui avons trouvé un nouveau logement à proximité de l'ancien. 

Il restait le problème de l'état désastreux de l'appartement.

Appartement occupé illégalement 1

Appartement occupé illégalement 3 bis

Appartement occupé illégalement 2 bis

Avant que nous prenions en charge ce dossier, les relations entre le marchand de biens et l'occupant s'étaient fortement dégradées. 

Ce dernier avait décidé de causer un maximum de dommages dans le but de dévaloriser l'appartement. 

Il était impossible de présenter ce bien en l'état à des acquéreurs potentiels. 

Il faut savoir que beaucoup d'acheteurs sont repoussés par les travaux pour plusieurs raisons : 

  • Ils ont des difficultés à se projeter dans un bien immobilier en mauvais état.
  • Ils ne savent pas à combien va revenir avec précision le coût d'une rénovation. Ils ont donc du mal à formuler une offre d'achat .
  • Ils ne connaissent pas d'entrepreneurs ou d'architectes de confiance et craignent que le chantier se déroule dans de mauvaises conditions (retards, malfaçons, dépassement du budget de départ...) 

Notre projet de travaux clé en main

Nous avons proposé à notre vendeur un projet de travaux clé en main pour séduire plus facilement les acheteurs. 

La première étape consistait à réaliser un plan de rénovation avec l'un de nos architectes. 

plan de rénovation

Nous avons optimisé l'espace tout en intégrant plusieurs rangements dans chaque pièce.

Nos entrepreneurs ont ensuite chiffré l'intégralité des travaux et établi un planning  

planning de travaux

Notre architecte à réalisé des rendus 3D du résultat après travaux. 

Plan 3D appartement rénové 2

Appartement rénové 1

Appartement rénové 2

Appartement rénové 3

Comme vous pouvez le constater, l'appartement serait véritablement métamorphosé grâce aux travaux ! 

Une vente en seulement 15 jours

Une fois l'appartement vide et le projet de travaux prêt à être réalisé, nous avons pu débuter la commercialisation. 

Le but était de pouvoir proposer une solution afin de rassurer les acheteurs potentiels inquiets à cause de l'état de l'appartement. 

Les visuels, de grande qualité, réalisés par notre architecte ont été un véritable atout pour aider les acquéreurs à se projeter. 

Nous avions pris l'initiative de les exposer dans des tableaux, dans chaque pièce, pendant les visites. 

Cette stratégie a très bien fonctionné pour convaincre les acheteurs sur place. 

De plus, le devis de travaux a été très utile pour que les acquéreurs puissent connaître exactement le coût total de revient de l'appartement (achat + rénovation). 

Afin d'obtenir l'offre d'achat la plus élevée possible, nous avons mis en place un système d'enchères en ligne. 

Ce système permet de mettre en concurrence légalement plusieurs acheteurs qui ont réalisé des visites. 

Leur financement a bien été évidemment vérifié en amont. 

Voici la meilleure offre que nous avons obtenue :Offre dachat obtenue

Notre client a pu vendre son bien immobilier en fourchette haute du marché et réaliser une belle plus-value ! 

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