novembre 25, 2017   |   0 Comments
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Pourquoi Je n’arrive Pas à Vendre mon Bien Immobilier ?

Vous avez mis en vente votre bien immobilier en agence et/ou sur un site de particuliers mais vous n’avez toujours pas d’offre et/ou de visite. Les mois passent et vous commencez à désespérer. Pas de panique ! On vous dit ce qui coince et comment y remédier.

 

Une annonce pas assez sexy

En général, lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, vous mettez une annonce sur un site internet spécialisé. C’est la meilleure stratégie car 92 % des acheteurs débutent leur recherche en ligne. Votre annonce va devenir la vitrine de votre bien immobilier et donc le premier contact entre votre logement et l’acheteur. Si dès cette étape, il y des points qui ne vont pas, vous pouvez être certain que votre potentiel acquéreur n’ira pas plus loin.

 

- Des photos peu attrayantes

Les photos sont déterminantes dans votre annonces ! C’est le critère principal qui va faire qu’un acheteur va décider d’aller plus loin ou non. Autant vous dire que si les photos ne sont pas attrayantes, vous n’avez aucune chance d’avoir un acheteur qui va s’intéresser à votre annonce. Il faut impérativement éviter :

  • L’absence de photo : on se dit que vous cherchez à cacher un défaut ou un problème.
  • Un plan à la place d’une photo de couverture : l’acheteur va penser que l’appartement est en mauvais état.
  • Des photos trop sombres : La luminosité est un critère essentiel pour la plupart des acheteurs.
  • Des photos floues, de mauvaise qualité : cela peut rapidement donner un effet “cheap” à votre appartement ou maison.
  • Des photos de pièces dérangées : Il sera plus dur de se projeter si vos affaires sont étalées partout ou que la propreté laisse à désirer.

Quelques conseils pour vos photos :

  • Faites le ménage : rangez vos effets personnels, tout ce qui peut encombrer la photo. Côté décoration, gardez le strict minimum afin de ne pas attirer le regard sur des éléments futiles.
  • Privilégiez l’éclairage naturel : vous pourrez mettre en avant la qualité lumineuse de votre bien immobilier. Il est recommandé de prendre des photos plutôt le matin que l’après-midi (lumière un peu trop jaune). Attention à la surexposition également !
  • Allumez les lumières: afin de créer une lumière homogène et neutre dans l’ensemble des pièces. En plus des éclairages principaux, utilisez les éclairages d’appoint pour favoriser une ambiance chaleureuse et faisant ressortir les espaces cachés.
  • Positionnez vous intelligemment : prenez votre photo d’un angle de la pièce afin d’intégrer le plus d’informations possibles dans les photos. De plus, la hauteur idéale d’appareil photo doit être 1,20m afin d’équilibrer les proportions.

 

 

- Une annonce mal rédigée

L’annonce est le CV de votre bien immobilier. Après les photos, c’est le deuxième point le plus important pour convaincre un acheteur. Si elle n’est pas rédigée correctement, elle peut ne pas convaincre les acheteurs, voire pire, carrément les faire fuire !

Des exemples de ce qu’il ne faut pas faire :

  • Une annonce à rallonge : on peut comprendre que vous ayez envie de parler de l’épaisseur du parquet massif en chêne que vous avez fait poser ou des caractéristiques des radiateurs à chaleur douce que vous avez installés. Mais cela n’intéressera pas votre futur acquéreur qui n’aura pas la patience de lire plus de 10 lignes.
  • Une annonce trop courte : c’est l’excès inverse mais cela peut être tout aussi dissuasif. En effet, l’acquéreur va manquer d’informations essentielles et va préférer une annonce plus complète lui permettant de gagner du temps en n’ayant pas à vous appeler pour obtenir des précisions.
  • Une annonce désagréable : cela arrive plus souvent qu’on ne l’imagine ! Il ne faut pas oublier que vous cherchez à vendre quelque chose. Vous êtes donc demandeur et devez vous comporter avec courtoisie et élégance. Une annonce peu avenante va faire fuire les acheteurs qui se diront que les échanges risques d’être compliqués et tendus.
  • Une annonce mal écrite : fautes d’orthographes, de syntaxe, d’expression… L’effet principal est de donner une impression de manque de sérieux. Ce qui n’incitera pas à la confiance…

Selon nous, une annonce efficace et impactante doit avoir les caractéristiques suivantes :

  • Contenir les informations principales : taille, surface, nombre de pièces, emplacement.
  • Mettre en avant les qualités du bien : dernier étage, ensoleillement, rénovation récente, adresse si situé dans un quartier, secteur ou rue recherchée…
  • La proximité d’un point d’intérêt : station de métro, gare, école, parc ou autre service public
  • Rester concise : les acheteurs de biens immobiliers voient des dizaines d’annonces. Ils ne vont pas prendre le temps d’aller dans le détail à chaque fois (un peu comme un correcteur de copies d’un examen).

 

Une mauvaise stratégie de vente

 

- Vous n’êtes pas concurrentiel

Un acheteur visite en moyenne 7 biens immobiliers avant d’arrêter sa décision finale. Il va donc procéder à une comparaison des qualités et défauts et choisira le produit le plus qualitatif. Il est donc très important de bien connaître les appartements ou maisons en concurrence avec le votre afin de déterminer un prix attractif.

Vous pouvez vous rendre sur les sites classiques de diffusion de biens immobiliers. Nous recommandons plutôt ceux réservés aux professionnels pour faire votre analyse car les prix sont souvent plus rationnels (Se Loger, Bien ici, Logic immo, etc…)

Par exemple, vous vendez un RDC à rafraîchir. Si pour le prix que vous proposez, il est possible de s’acheter dans le même secteur un dernier étage refait à neuf, vous n’avez aucune chance de recevoir un seul appel pour votre annonce.

Notre conseil pour réaliser une bonne estimation en 3 étapes :

  1. Regardez le prix au m² sur Meilleurs Agents : Pas besoin de faire l’estimation proposée en ligne par ce site mais juste de se renseigner sur la valeur de l’immobilier dans votre secteur. Cela doit uniquement servir d’indicateur de base qu’il faudra ensuite pondérer.
  2. Analysez la concurrence sur Se Loger : Observez les biens immobiliers dans le même secteur géographique et disposant de caractéristiques similaires : surface, taille, nombre de pièces, qualités (étage élevé, rénovation, ascenseur, terrasse…) et défauts (RDC, nuisances sonores, rafraichissement à prévoir…). Ceci vous permettra de fixer le bon prix
  3. Mettez-vous à la place l’acheteur : c’est indispensable une fois que vous avez déterminé votre prix de vente. Retournez sur Se Loger est mettez-vous dans la peau d’un acheteur. Inscrivez les différentes caractéristiques de votre bien avec un budget maximum. Par exemple, si vous vous rendez compte que pour 50.000 € de moins on peut avoir un appartement aussi bien que le vôtre, c’est que vous êtes beaucoup trop cher ! Du coup, vous n’avez aucune chance d’attirer les acheteurs. Il est important de réaliser cette analyse avec le plus d’impartialité et d’objectivité possible.

 

 

- Votre bien est grillé

Dans le jargon des professionnels de l’immobilier, on dit qu’un bien est “grillé” quand :

  • il est visible sur le marché immobilier depuis plus de 6 mois
  • à vendre dans de nombreuses agences immobilières.

La sanction est toujours la même : les acheteurs ne s’intéressent plus à ce type de bien immobilier car il a été visible pendant trop longtemps dans trop d’agences. En effet, ils considèrent que le bien doit forcément avoir un défaut, un problème et/ou doit être un mauvais investissement car personne n’en veut. Ce raisonnement me sembler très primaire mais est malheureusement bien ancré dans les mentalités. Il est également important de prendre en compte que les acheteurs ont aujourd’hui de plus en plus d’outils performants à leur disposition qui leurs permettent de suivre les biens en vente et de distinguer ainsi, sur le marché immobilier, les nouveautés des offres plus anciennes.

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Retirer le bien de la vente pendant plusieurs mois (au moins un trimestre) : en attendant que le marché l’oublie.
  • Publier de nouvelles photos et une nouvelle annonce : cette stratégie peut renforcer l’idée qu’il s’agit d’un nouveau bien immobilier à vendre.
  • Faire une baisse de prix : pour être efficace cette baisse doit s’accompagner des deux conseils précédents.

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