2 juil. 2020 00:59:34 par Alexandra Mottet

Faut-il faire des travaux pour vendre son appartement ou sa maison ?

travaux

Le bien immobilier que vous voulez vendre nécessite des travaux de rafraîchissement, voire une rénovation totale ? Vous allez devoir faire un choix : le vendre en l'état ou le retaper pour tenter d'augmenter sa valeur et son attractivité. Il existe également une troisième option qui permet de gagner du temps et d'éviter de dépenser de l'argent.


Coût des travaux

Attention au coût des travaux

Le coût moyen d’une rénovation totale d’un bien immobilier est d’environ 1.000 € / m² (montant qui peut légèrement varier en fonction des régions et matériaux).

Attention aux artisans qui cassent les prix ou à ceux qui vous proposent des travaux non déclarés pour un coût plus faible. La qualité ne sera probablement pas au rendez-vous et vous ne disposerez d'aucun moyen de pression et/ou recours légal pour faire valoir vos droits. 

A combien se chiffre globalement un chantier ? 

Par exemple, un appartement de 50 m² vous coûtera environ 50.000 € pour une rénovation intégrale de qualité. 

La question à vous poser sera de savoir si le prix de votre appartement + le montant des travaux vous permettra de vendre toujours au prix du marché ? 

En effet, un bien déconnecté des prix du marché, même magnifiquement rénové ne se vendra pas ! 

Voici un exemple concret pour illustrer ce problème :

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Cet appartement, actuellement à la vente, dispose de nombreux atouts : 

  • entièrement rénové 
  • situé dans le quartier ultra recherché du VIème arrondissement de Paris 
  • une petite surface 

Pourtant, un indicateur nous alerte : 

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Cet appartement est en vente depuis 242 jours alors que la durée médiane de vente pour ce type de bien immobilier dans ce secteur est de seulement 47 jours ! 

Pourquoi ne se vend-t-il pas ? 

Tout simplement parce qu'il est déconnecté des prix du marché. 

Il s'agit d'un rez-de-chaussée de 30 m² (les 6 m² indiqués sur l'annonce sont une mezzanine et ne peuvent être valorisés au même montant qu'un m² carrez). 

Le prix est de vente actuel est donc de 18.000 € / m² ! Le maximum pour un bien équivalent serait de 15.000 € / m². Il est donc 100.000 € trop cher. 

Il est possible que le propriétaire ait voulu valoriser le coût de la rénovation.

La seule solution, pour réussir à vendre, va être de baisser le prix. Si les travaux ont coûté trop cher, l'opération peut s'avérer non rentable. 

Vous devez bien garder en tête que, malgré une rénovation totale, vous ne pourrez pas concurrencer le neuf qui se situe, en général, à un prix supérieur de 20% par rapport à de l'ancien en état d'usage. 

Comment éviter de vous retrouver dans la même situation ?

Voici quelques conseils pratiques à appliquer impérativement avant de lancer vos travaux :

  1. Faites réaliser un devis par 3 entreprises différentes 
  2. Demandez une estimation (sans complaisance) de votre bien immobilier à plusieurs agences locales 
  3. Assurez-vous que le montant des travaux, additionné à l'estimation, ne dépasse pas le prix du marché pour des biens offrants des prestations équivalentes. 

Si vous n'avez pas encore effectué de travaux, nous avons réalisé une fiche pratique comparative entre rénover son bien ou le vendre en l'état. 

L'enfer d'un chantier mal géré

Admettons que vous ayez budgété vos travaux et que l'opération globale semble intéressante. 

Un écueil très important reste sur votre chemin : la gestion du chantier. 

Pour avoir été courtière en travaux pendant plusieurs années, je peux vous assurer que la gestion d'un chantier est loin d'être simple ! 

La question à vous poser n'est pas "Qu'est qui fait que mes travaux vont bien se passer" mais plutôt "qu'est ce qui fait que mes travaux ne vont pas mal se passer". 

En effet, les mauvaises expériences de chantiers sont nombreuses : retards importants, malfaçons, produits non conformes au devis, etc... 

Ces problèmes peuvent avoir de graves conséquences sur votre projet de rénovation comme d'importants retards ou faire exploser le budget initial. 

En effet, les retards de livraison, les malfaçons, les tensions entre les différents entrepreneurs, les réclamations des voisins et les éventuelles dégradations des parties communes sont quasi systématiques sur un chantier qui n’est pas correctement géré. L’opération peut rapidement devenir un véritable cauchemar et vous faire perdre beaucoup de temps et d’argent.

Le pire étant l'impossibilité de terminer des travaux débutés à cause d'un d'un budget bien plus élevé que celui initialement prévu. 

Voici un exemple d'un appartement que nous avons eu à la vente chez Vendre Mon Bien : 

chantier non terminé

Comme vous pouvez le constater sur la photo, les travaux n'étaient pas finis à cause d'un dépassement important du devis initial et de plusieurs conflits avec les entrepreneurs. 

Les propriétaires ne pouvaient plus continuer la rénovation et devaient impérativement vendre... 

Il est important d'appliquer les conseils précédents pour vous éviter de vous retrouver dans la même situation. 

Si vous souhaitez savoir comment nous avons réussi à vendre malgré ce problème de départ, vous pouvez cliquer ici.

Voici quelques astuces de professionnels pour vous assurer que votre chantier va bien se dérouler : 

  1. Vérifier que vos entrepreneurs disposent d'un Kbis, d'une assurance professionnelle et d'une assurance décennale (pour les travaux lourds) 
  2. N'acceptez pas de payer tout ou partie votre chantier en espèces, même si le tarif est plus attractif. Vous n'aurez aucune possibilité de vous retourner en cas de problème.
  3. Imposez des pénalités de retard (par exemple 100 € / jour de retard)
  4. Privilégiez le recours à un conducteur de travaux et/ou architecte qui s'occupera de l'organisation des différentes équipes (électricité, plomberie, peinture, etc...) 
  5. Conservez, au minimum, 10% du montant total du devis jusqu'à la fin du chantier
  6. Faites-vous assister par un expert des travaux le jour de la réception des travaux et n'hésitez pas à émettre des réserves écrites

désaccord couleur

Les goûts et les couleurs... 

En rénovant votre logement, vous prendrez forcément un parti pris en terme de gamme et d'esthétique. 

Aussi bien dans le choix des matériaux (carrelage, parquet, etc...), la couleur des peintures, que le type d'équipement (entrée de gamme, haut de gamme, etc...). 

Ce choix peut ne pas correspondre à celui des futurs acquéreurs. 

Vous allez donc leur supprimer l'opportunité d'aménager à leur façon. Ce qui va forcément rebuter une partie d'entre eux. Ils ne seront donc pas prêts à payer votre rénovation.

Même si vous décidez de peindre en blanc et d’utiliser des matériaux contemporains à la mode, votre acheteur peut vouloir des produits très spécifiques. 

Vous aurez donc dépensé de l'argent et de l'énergie dans un projet qui ne correspondra pas aux attentes des acheteurs potentiels. 

Projet de rénovation

La solution : proposez un projet de travaux mais ne les réalisez pas 

Au premier abord, les travaux peuvent être une source d'anxiété pour les acquéreurs : 

  • Ils vont limiter l'attraction de votre bien immobilier :  les acheteurs peuvent avoir du mal à se projeter dans un logement dans son "jus"
  • Ils sont sources d'incertitudes financières : difficile pour votre acquéreur de formuler une offre d'achat s'il ne connait pas le montant total pour lequel il s'engage 
  • Ils peuvent tout simplement rebuter sur le principe : beaucoup de personnes ne connaissent pas d'entrepreneurs et vont avoir peur des retards et/ou malfaçons

Pour autant, comme nous l'avons vu, réaliser vous-même les travaux n'est pas forcément la meilleure solution : 

  • Ils est probable qu'ils vous coûtent très cher et sans être rentables 
  • Les problèmes de gestion d'un chantier sont extrêmement fréquents
  • Le parti pris esthétique peut ne pas plaire à tous les acquéreurs potentiels

Alors que faire ? 

Vous allez probablement vous dire qu'il n'y pas de bonne solution ! 

Pourtant, il existe un moyen très efficace : proposer un projet de travaux sans le réaliser

Cela vous permettra d'avoir les avantages d'une rénovation sans les défauts. 

Voici comment procéder : 

  1. Faites réaliser des devis de l'intégralité des travaux de rénovation nécessaires
  2. Proposez un aménagement 3D et un plan du résultat final
  3. Ciblez les profils d'acheteurs susceptibles d'être intéressés par un bien à rénover en l'indiquant dans le titre de votre annonce de vente 

Cela va vous coûter un peu d'argent et de temps, mais beaucoup moins que si vous réalisez l'intégralité des travaux. 

Que penseriez-vous d'appliquer cette stratégie sans avancer un seul euro ni perdre une seule minute ? 

Chez Vendre Mon Bien, nous proposons aux propriétaires qui nous confient la vente de leur bien immobilier, une prestation clé en main : 

  1. Un devis de travaux réalisé par un expert de la rénovation 
  2. Un projet digital 3D créé par des architectes d'intérieur 
  3. Un ciblage des acheteurs et investisseurs intéressés par ce type de projet

Voici un exemple d'un projet que nous avons réalisé pour l'une de nos clientes :

home staging digital prestation

 

Cela vous intéresse ? Cliquez ici pour en savoir plus.

 

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