Vente d'un immeuble en entier : droit de préemption du locataire

Thibaud Decressac
18 juil. 2020 01:16:20

Vous envisagez de vendre un immeuble en bloc de plus de 5 logements ? Attention, si l'un ou plusieurs des locaux sont occupés, il est possible que vous soyez soumis au droit de préemption de vos locataires. Les obligations sont relativement contraignantes et vous devez impérativement les connaitre avant de débuter votre projet. 

Le droit de préemption en cas de vente d'immeuble en entier 

La loi 75-1351 du 31-12-1975 prévoit que les locataires ou occupants de bonne foi disposent d'un droit de préemption en cas de vente en bloc de l'immeuble qu'ils occupent.

Ce texte s'applique aux ventes qui portent sur la totalité et en une seule fois d'un immeuble détenu par un propriétaire ou une SCI.

Attention à ne pas confondre cette obligation avec le droit de préemption des locataires dans le cadre de la vente d'un immeuble à la découpe.

Dans le cas présent, votre immeuble doit avoir les caractéristiques suivantes :

  • Immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte habitation et professionnel 
  • Composé de plus de 5 logements
  • Un ou plusieurs des logements composant l'immeuble doivent être loués ou occupés de bonne foi (ne s'applique pas pour l'occupant sans droit ni titre).

Les cas dans lesquels vous n'êtes pas concernés 

Vous ne rentrez pas dans le champ d'application de cette loi si une seule de ces conditions est remplie : 

  • Aucun des logements de votre immeuble n'est loué ou occupé légalement 
  • votre immeuble est à usage professionnel exclusivement
  • Votre immeuble est composé de 5 logements ou moins

Appartement vide

De plus, ce texte ne s'applique pas lorsque la cession se fait aux acquéreurs suivants : 

  • parents ou alliés jusqu'au 4e degré inclus 
  • organismes HLM
  • sociétés d'économies mixtes (dans certaines conditions définies par l'article L 351-2 du CCH)

Quelles sont vos obligations concrètes ? 

Vous devez envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants contenant les informations suivantes : 

  • le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois
  • le prix et les conditions de vente pour le logement ou local qu'il occupe.
  • un projet de règlement de copropriété
  • un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

lettre

Attention à bien respecter ce formalisme sous peine de voir votre vente annulée ! 

Cette notification par courrier vaut offre de vente au profit du locataire ou de l'occupant pour le logement qu'il occupe. Cette offre est valable pour une durée de 4 mois à compté de sa réception. 

Chaque locataire a deux possibilités : 

  1. Refuser l'offre 
  2. Accepter l'offre

Dans le cas où l'offre serait acceptée, l'acte de vente doit être réalisé dans un délai de 2 mois. Si le locataire ou occupant souhaite avoir recours à un prêt, ce délai est étendu à 4 mois.

Comment pouvez-vous échapper à ces contraintes ?

Ces dispositions sont relativement contraignantes et vont avoir une incidence directe sur le choix de votre stratégie de vente de votre immeuble.

Si vous entrez dans le champ d'application de ce texte, vous pouvez y échapper dans le cas où l'acquéreur de votre immeuble s'engage à proroger les contrats de bail en cours pour une durée de 6 ans. 

Cet engagement doit être indiqué dans l'acte de vente avec la liste des locataires concernés.

Prêt à vendre votre immeuble ?

Nous avons constitué une équipe d'experts dans la vente d'immeubles de rapport. 

Nous pouvons vous proposer une estimation offerte et vous trouver les meilleurs investisseurs pour acquérir votre propriété. 

Vous pouvez cliquer sur l'image juste en dessous pour en savoir plus sur ce service. 

New call-to-action

Vous pouvez également aimer

Ces articles dans investisseur

Pas de Commentaires

Dites nous ce que vous en pensez